En el ámbito legal, el concepto de “justo título” es fundamental cuando se trata de adquirir propiedad por medio de la prescripción adquisitiva. En este artículo, exploraremos su significado, fundamentos y aplicaciones en el Código Civil y Comercial.
¿Qué es el Justo Título?
El justo título es aquel que tiene como objetivo transmitir un derecho real principal a través de la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez. Para que un título sea considerado justo, debe cumplir con las siguientes características:
- Validez Formal: El título debe estar revestido de las formas legales necesarias para su validez.
- Finalidad de Trasmisión: Su propósito debe ser transferir el dominio del objeto de la obligación.
Comprendiendo el Justo Título
El justo título se desglosa en dos componentes esenciales:
Título Material (Causal-Acto Jurídico): Representa la causa o motivo por el cual se transfiere el derecho real. Por ejemplo, una escritura pública que formaliza la compraventa de un inmueble.
Título Formal (Instrumento): Corresponde al documento que materializa la transmisión. Puede ser una escritura pública o un contrato.
El Boleto de Compraventa y su Limitación
Es crucial destacar que el boleto de compraventa no constituye justo título para la prescripción adquisitiva. Aunque puede ser válido para otros fines, no es suficiente para iniciar la prescripción decenal. Sin embargo, en ciertos casos, puede ser oponible según los artículos 1170 y 1171 del CCCN.
Casos de Oponibilidad del Boleto
El derecho del comprador de buena fe prevalece sobre terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble vendido si se cumplen las siguientes condiciones:
- El comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en su posición mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos.
- El comprador pagó al menos el veinticinco por ciento del precio antes de la traba de la cautelar.
- El boleto tiene fecha cierta, lo que implica que su existencia está debidamente registrada y verificable.
- La adquisición cuenta con suficiente publicidad, ya sea registral o posesoria.
El Boleto de Compraventa y su Impacto en la Adquisición de Propiedad
En el contexto de la adquisición de bienes inmuebles, el boleto de compraventa es un documento que suele otorgarse por parte de alguien que no es el propietario o que carece de las facultades necesarias para transmitir el derecho real. En este artículo, exploraremos su relevancia, los requisitos subjetivos del justo título y cómo abordar situaciones en las que se ha firmado un boleto de compraventa.
La Importancia del Justo Título
Recordemos que no hay buena fe sin justo título, según lo establecido en el artículo 1902 del CCCN, que dice:
«La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.»
Por lo tanto, si hemos firmado un boleto de compraventa, no podemos considerarnos de buena fe en términos legales. ¿Qué opciones tenemos en esta situación?
Soluciones ante un Boleto de Compraventa
- Conversación con el Vendedor: Es recomendable dialogar con el vendedor para que inicie los trámites de escrituración. La escritura pública es un instrumento válido y necesario para la transferencia de dominio. El artículo 1137 del CCCN respalda esta opción.
- Prescripción Adquisitiva Larga: Si no es posible obtener la escritura, podemos considerar la prescripción adquisitiva larga. Esta requiere una posesión ostensible y continua del inmueble durante 20 años. A lo largo de este período, debemos actuar de buena fe y demostrar que nuestra posesión es legítima.
Sanear los Defectos del Justo Título
Existen otros mecanismos para corregir los defectos del justo título:
- Conversión (artículo 384 del CCCN): Transformar un acto jurídico inválido en otro válido.
- Confirmación (artículos 393 y 395 del CCCN): Ratificar un acto nulo o anulable.
- Ratificación (artículo 369 del CCCN): Confirmar un acto realizado por un representante sin facultades.
- Caducidad (artículos 456 y 522 del CCCN): Extinción de derechos por falta de ejercicio.
- Renuncia (artículo 944 del CCCN): Abandonar un derecho.
- Convalidación (artículo 1885 del CCCN): Validar un acto nulo o anulable.
- Prescripción Liberatoria (artículos 2565 inciso a y 2563 inciso a): La prescripción extingue ciertos derechos.
Soluciones ante un Boleto de Compraventa
- Conversación con el Vendedor: Es recomendable dialogar con el vendedor para que inicie los trámites de escrituración. La escritura pública es un instrumento válido y necesario para la transferencia de dominio. El artículo 1137 del CCCN respalda esta opción: «Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.»
- Prescripción Adquisitiva Larga: Si no es posible obtener la escritura, podemos considerar la prescripción adquisitiva larga. Esta requiere una posesión ostensible y continua del inmueble durante 20 años. A lo largo de este período, debemos demostrar que nuestra posesión fue continua, pública y pacífica.
En resumen, el manejo adecuado del boleto de compraventa y la búsqueda de soluciones legales nos permitirán enfrentar los desafíos relacionados con el justo título en la adquisición de propiedad.
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