Vender lo que no es tuyo: qué dice la Justicia cuando un boleto de compraventa se cae

Imaginá que le comprás un auto a un vecino, le pagás una seña, firman un papel… y después te enterás de que el auto no era de él, sino de una empresa donde él trabajaba. ¿A quién le reclamás? Un fallo reciente de la Justicia porteña puso en blanco sobre negro una confusión que se repite todo el tiempo en los tribunales argentinos.

¿Qué pasó en este caso?

Un comprador firmó un boleto de compraventa —esa especie de «pre-contrato» que se usa mucho en Argentina antes de escriturar un inmueble— para adquirir una propiedad. El problema fue que la persona que se la vendió no era la dueña. El inmueble pertenecía a una sociedad anónima (SA), y el vendedor había sido socio y representante de esa empresa antes de firmar el boleto.

Como el negocio nunca se concretó, el comprador demandó a los dos: al vendedor y a la empresa dueña del inmueble. Y ahí empezó el enredo, porque ambos se defendieron diciendo lo mismo en el fondo: «a mí no me corresponde responder».

En primera instancia, el juez rechazó el reclamo contra los dos. Pero la Cámara de Apelaciones lo revisó y decidió algo más preciso: condenó al vendedor (que vendió algo que no era suyo) y liberó a la empresa dueña, que nunca había firmado nada con el comprador.

¿Se puede vender algo que no es propio?

Sorprendentemente, sí. El Código Civil y Comercial argentino permite vender «cosa ajena», siempre que se entienda bien qué significa eso. Cuando alguien vende algo que no le pertenece, en realidad está asumiendo un compromiso: conseguir esa cosa para dártela, ya sea comprándosela al verdadero dueño o logrando que ese dueño te la transfiera directamente.

Ahora bien, hay una diferencia clave que determina qué tan responsable es el vendedor si las cosas salen mal:

• Si el vendedor solo promete «hacer lo posible» (obligación de medios): responde por daños únicamente si se demuestra que actuó con negligencia o mala fe.
• Si el vendedor garantiza el resultado (obligación de resultado): tiene que responder igual, haya actuado bien o mal, simplemente porque no cumplió lo que prometió.

En cualquiera de los dos casos, una cosa queda clara: el que se compromete a entregar la cosa ajena es el vendedor, no el verdadero dueño —salvo que ese vendedor haya actuado como representante o apoderado del dueño, cosa que en este caso no logró probar.

El error que se repite en los tribunales: demandar a quien no corresponde

Acá está el corazón del problema que analiza el fallo. Es muy común que, cuando un boleto de compraventa no se cumple, el comprador vaya directo contra el titular registral —es decir, la persona o empresa que figura como dueña en el Registro de la Propiedad— aunque esa persona nunca haya firmado el boleto ni tenga ningún vínculo con el comprador.

Es un error de lógica jurídica bastante entendible desde el sentido común («es el dueño, que escriture él»), pero jurídicamente no funciona así. La obligación de escriturar nace del contrato, y el contrato lo firmó el vendedor de cosa ajena, no el dueño registral.

¿Por qué esto puede terminar muy mal en la práctica?

El fallo advierte sobre un escenario todavía más delicado. Muchas veces, el verdadero dueño registral ni siquiera se presenta en el juicio —por ejemplo, porque falleció y nadie ubicó a sus herederos, o simplemente porque decidió no comparecer—. Cuando eso pasa, el proceso sigue adelante «en rebeldía», es decir, sin que esa parte se defienda.

Si nadie advierte a tiempo que ese dueño registral nunca fue el vendedor, el juicio puede terminar en una sentencia que ordene escriturar el inmueble a su nombre. Y en la etapa final, cuando el dueño rebelde no firma nada, la ley permite que el juez firme la escritura en su lugar.

El problema es evidente: no puede firmarse en representación judicial de alguien que nunca prometió vender nada. Sería un despropósito jurídico —y así lo señala expresamente el fallo comentado.

¿Qué pasa con el verdadero dueño de la cosa?

Un punto importante: si el vendedor de cosa ajena nunca logra conseguir el inmueble y transferirlo, deberá indemnizar al comprador por los daños ocasionados (según haya prometido «hacer lo posible» o «garantizar el resultado», como vimos antes).

Pero el verdadero dueño no queda automáticamente atado a nada de lo que pasó entre esas dos personas. Las transacciones que otros hagan sobre sus bienes, sin su participación, no le son oponibles: es decir, no lo obligan ni lo afectan. Es una consecuencia lógica del derecho de propiedad: solamente el dueño puede decidir vender lo que es suyo.

La recomendación clave antes de demandar (o de comprar)

El fallo deja una enseñanza práctica muy concreta, tanto para quienes están por firmar un boleto como para quienes ya tienen que reclamar judicialmente su cumplimiento:

• Antes de firmar un boleto, conviene pedir un informe de dominio actualizado del inmueble, para confirmar quién es realmente el titular registral.
• Si el vendedor no es el dueño, hay que dejar bien claro en el boleto en qué carácter está vendiendo (por ejemplo, como apoderado, si es que lo es).
• Si el negocio se cae y hay que demandar, la demanda de escrituración debe dirigirse contra quien efectivamente firmó como vendedor, y no automáticamente contra quien figura en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, el fallo comentado ordena algo que en la práctica genera mucha confusión: cada uno responde por lo que prometió, y solo por eso. El dueño registral que nunca vendió nada, no tiene por qué responder. Y el que vendió algo que no era suyo, sí tiene que hacerse cargo de esa promesa.